Об основных итогах 2024 года в ключевых сегментах рынка коммерческой недвижимости, возможных точках роста и стратегиях для инвесторов «РБК-Недвижимости» рассказывает управляющий партнер CMWP Сергей Рябокобылко.
Склады: активизация регионов и стремительный рост Light Industrial
Фото: Halfpoint / Shutterstock / FOTODOM
Притом что позитивные индикаторы встречались в этом году и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, для многих именно склады стали флагманом стабильности. Рекордные показатели в сегменте были достигнуты в 2023 году, и по предварительным итогам 2024-го мы видим сопоставимый уровень. Так, с января по начало декабря спрос на складскую недвижимость в России составил 6,3 млн кв. м, что уступает показателям аналогичного периода прошлого года лишь незначительные 4%. Дополнительный импульс спросу на склады задало последовательное повышение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии.
Стоит отметить активное развитие складского сегмента в регионах: впервые за пять лет объем нового строительства в субъектах страны превзошел Московский регион практически втрое. Основным драйвером такого перераспределения остается экспансия электронной коммерции в регионы. В результате по итогам 11 месяцев 2024 года на Московский регион пришлось 27% от общего объема ввода в сегменте (843 тыс. кв. м), на регионы, включая Ленинградскую область, — 73% (2,26 млн кв. м). Общий объем нового строительства — 3,1 млн кв. м.
В спросе на складскую недвижимость мы видим практически равномерное распределение между Московским регионом (46%, или 2,9 млн кв. м) и остальными регионами (54%, или 3,4 млн кв. м).
Как показывают предварительные итоги года, 69% всего спроса на складские площади в России обеспечил сегмент онлайн-торговли. Показатель заметно вырос — по итогам 2023-го он составлял 48%. В Московском регионе доля e-commerce выросла год к году с 50% до 55%. В остальных регионах рост куда заметнее — с 68% до 81%. Ключевая причина развития e-commerce — опережающий инфляцию рост заработных плат населения и расширение ассортимента, а также развитие доставки товаров из-за рубежа.
Нельзя не отметить успехи сектора Light Industrial — по данным с января по начало декабря 2024 года доля LI в новом строительстве составляет 23% (194 тыс. кв. м), в то время как в период с 2019 по 2023 год значение показателя не превышало 4%. Столь стремительный рост формату обеспечило активное развитие малого и среднего предпринимательства.
Можно констатировать, что даже в турбулентные времена складской сегмент проявляет адаптацию к жесткому экономическому фону — например, в виде апробации новых схем арендных договоров: