Рассказываем, ждать ли снижения ипотечных ставок, а также будут ли снижаться цены на жилье в столице
Повышение ключевой ставки Банка России до 21% сделало ипотеку еще менее доступной. В связи с этим многие были вынуждены отложить сделки со столичной жильем. Аналитики рынка недвижимости рассказали, ждать ли снижения цен, когда ипотека станет более доступной и в каком случае стоит покупать квартиру в Москве.
Ждать ли снижения цен
Существенного снижения стоимости квартир как на первичном, так и на вторичном рынке в Москве в первом полугодии 2025 года ждать не стоит, подешеветь могут лишь переоцененные объекты, утверждают эксперты.
На вторичном рынке цены на квартиры в Москве стагнируют, говорят аналитики. По данным исследования «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru», какой-либо выраженной ценовой динамики на протяжении всего прошлого года отмечено не было, а в целом по итогам 2024-го квадратный метр жилья в Старой Москве прибавил символические 0,8%.
«Но это если смотреть номинально. Реально, с учетом инфляции, можно говорить о снижении, причем достаточно существенном. Ведь стагнация цен в условиях инфляции свидетельствует об их снижении, пусть и неявном. Получается, что с учетом официальной инфляции в 9,5% цены на квартиры в Москве в 2024 году просели на 8,7% (9,52% — 0,8%). Причина — недоступная ипотека, которая привела к снижению спроса и, соответственно, постепенному пересмотру цен, которое продолжится», — объяснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.
В 2025 году вторичные квартиры могут подешеветь на величину до 10–15%, но все будет зависеть от конкретного объекта: переоцененные лоты могут просесть в цене более ощутимо, а стоимость адекватно оцененных квартир, может, вообще не понадобится пересматривать, считает Репченко.
На первичном рынке пока нет предпосылок для снижения стоимости, цены сейчас стагнируют, утверждают аналитики. «Как долго продлится такая ситуация — зависит от объема поддержки застройщиков со стороны государства и вообще наличия этой поддержки. В целом вариантов развития событий много: застройщики могут снизить цены, а могут придумать очередную ипотечную схему. Или обанкротиться и перейти под государственный контроль. Одно понятно точно — на рынке жилья раздулся ценовой пузырь. Рано или поздно он должен сдуться, но как именно — зависит как раз от политики государства и Центробанка в части поддержки застройщиков», — говорит аналитик.
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева отмечает, что в связи с охлаждением рынка многие девелоперы откладывают запуск новых проектов, тем самым не увеличивая предложение на рынке, что также удерживает цены от падения. Снижение цен на первичном рынке нас не ждет в связи с ростом себестоимости строительства и высоких затрат на обслуживание проектного финансирования, говорит Ломтева.
В целом стоит учитывать тот факт, что недвижимость Москвы как на первичном, так и на вторичном рынке в долгосрочной перспективе не снижается, а, наоборот, только повышается, за исключением коротких периодов экономической нестабильности, резюмировал директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.
Стоит ли брать ипотеку
Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС
Прогнозы на 2025 год пока остаются прежними, ситуация на рынке ипотеки вряд ли кардинально поменяется в ближайшее полугодие и брать жилищные кредиты сейчас нецелесообразно, единогласно утверждают эксперты.
По прогнозу ЦБ, в этом году ключевая ставка будет на уровне 17–20%, в 2026-м — 12–13% и только в 2027-м опустится до 7,5–8,5%, то есть эпоха высоких ставок и фактически отсутствие рыночной ипотеки с нами всерьез и надолго, говорит Репченко. По его словам, даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию.
«Ипотека, даже при небольшом снижении ставки, останется дорогой, затрудняя продажи. Однако февральское послание президента Федеральному собранию может внести коррективы. Обсуждается, например, распространение семейной ипотеки на вторичный рынок. Если такие меры поддержки будут приняты, рынок может оживиться в 2025 году. Но возвращения к высокой активности покупателей, наблюдавшейся в 2020–2024 годах, ожидать не стоит», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Сегодня даже краткосрочное использование кредита приведет к большой переплате. «При ставке 30% годовых за год вы заплатите банку почти треть стоимости квартиры. Ипотека оправдана лишь в ограниченных случаях, например при обмене жилья с небольшой доплатой, которую можно покрыть кредитом. Но даже в этом случае важно стремиться к быстрому погашению займа из-за высокой ставки», — отметила директор компании Key Capital Ольга Гусева.
Переплата и ежемесячный платеж сейчас, действительно, могут быть значительно выше, чем при аренде, подчеркнул Роман Соколов. При этом он уточнил, что сегодня сохраняются варианты для маневра, поскольку есть альтернативы: льготная ипотека (например, семейная или для госслужащих), рассрочка от застройщика или trade-in (обмен старой квартиры на новую). Эти варианты позволяют приобрести квартиру даже без полной суммы на руках, и в этом случае откладывать покупку тоже не стоит», — отметил управляющий директор компании «Метриум».
«Также стоит учесть, что если вы взяли ипотеку сейчас, вы сможете ее рефинансировать, когда ставки начнут снижаться. К этому моменту цены на жилье, скорее всего, ощутимо подрастут, может получиться, что прирост цены объекта недвижимости перекроет расходы на период выплаты ипотеки с высокой ставкой. Если вам доступна семейная ипотека, тоже стоит воспользоваться этой возможностью в ближайшее время. Во-первых, дети растут, и в будущем вы можете потерять право воспользоваться данной программой, во-вторых, правила и условия имеют свойство меняться, и пока вы подпадаете под категорию граждан, кому доступна данная программа, стоит это сделать», — считает Екатерина Ломтева.
Если есть вся сумма для покупки квартиры
Фото: Leka Sergeeva / Shutterstock / FOTODOM
Если средства на покупку уже есть, лучше не откладывать, говорят аналитики. «Высокая инфляция и рост цен обесценивают рублевые сбережения, а стоимость квартир продолжает расти. Откладывание покупки в такой ситуации снижает шансы приобрести жилье в будущем. Если же покупка планируется с использованием кредита, то сейчас не самый благоприятный момент из-за высоких ипотечных ставок», — отметил управляющий директор компании «Метриум».
Недвижимость позволяет снизить инфляционные риски, а если вы купили проект на начальном этапе строительства, то и цена объекта за период строительства ощутимо возрастет, отметил директор по продажам Est-a-Tet. Кроме того, по его словам, квартиру можно сдавать в аренду, ведь сейчас этот рынок на подъеме: ставки высокие, хороший спрос, а вакантных площадей мало, что говорит о высокой востребованности современного арендного жилья.
«Также, если есть свободные деньги, прежде всего стоит поинтересоваться программами рассрочки от застройщика, если мы рассматриваем покупку на первичном рынке. Можно воспользоваться рыночной ипотекой, а свободные денежные средства использовать на отделку и меблировку и частично сохранить на депозите, снизив расходы на обслуживание ипотечного кредита», — говорит генеральный директор Ricci.
Читайте также: