Рассказываем, какие необычные программы жилищного кредитования помогают заемщикам снизить финансовую нагрузку за рубежом
В последние годы в России ужесточилась выдача ипотеки. С 1 января 2025 года российские банки обязаны выдавать кредиты на жилье, соблюдая специальный стандарт. Под запрет Центробанка подпали ипотека с субсидированной ставкой, которая приводит к завышению цены квартиры, и ипотечные программы с аккредитивом и кешбэком. В 2025 году в России действуют семейная ипотека под 6% годовых, сельская ипотека под 3%, дальневосточная и арктическая ипотека под 2%, IT-ипотека под 6%.
Эксперты рассказали, какие финансовые инструменты используют зарубежные банки, чтобы поддержать ипотечный рынок, а также какие программы могут распространиться в нашей стране.
Ипотека на нескольких человек
Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM
Co-ownership-ипотека позволяет нескольким заемщикам оформить кредит и разделить право собственности, становясь ее равноправными или долевыми собственниками. Каждый выплачивает кредит пропорционально своей доле и принимает участие в дальнейших решениях по управлению жильем. Этот формат существует в США и Шотландии, где молодые покупатели — пары, друзья и даже коллеги — совместно приобретают жилье, рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его словам, такой подход делает покупку жилья доступнее и снижает кредитную нагрузку, В США созданы даже специализированные приложения, такие как CoBuy, которые помогают планировать, управлять и отслеживать совместное владение недвижимостью, добавил аналитик.
В Шотландии программы совместного владения жильем (Shared Ownership) обычно реализуются через жилищные ассоциации. «Покупатели могут приобрести 25%, 50% или 75% доли недвижимости, а оставшаяся часть остается в собственности ассоциации. При этом ежемесячные платежи состоят из двух частей: ипотечного взноса за свою долю и сниженной арендной платы за оставшуюся часть жилья. Спустя год владелец может увеличить свою долю, выкупая дополнительные проценты собственности», — уточнил Белокуров.
В Беларуси также действует программа, аналогичная сo-ownership. «Стандартная ипотека там не так популярна, как в России. В основном белорусские граждане берут целевой жилищный кредит под поручительство физических лиц на не очень длительный срок. При этом совместную ипотеку могут взять до четырех человек, так как требования к доходу очень высокие», — добавила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Ипотека на пенсионные накопления
Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM
В Казахстане можно использовать пенсионные накопления при покупке жилья с ипотекой. «Если накопленных отчислений больше, чем необходимо на стандартную пенсию, то данную сумму можно включить в первый взнос, а молодая семья так может привлечь накопления своих близких родственников, которые еще не вышли на пенсию, но накопили на нее сверх норматива», — рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Аренда с выкупом
Фото: shisu_ka / Shutterstock / FOTODOM
Аренда с последующим выкупом (Rent-to-Own) — это гибридная модель, объединяющая аренду и возможность приобретения недвижимости в собственность. Арендатор заключает договор на определенный срок, в течение которого выплачивает ежемесячную плату, включающую как аренду, так и часть стоимости жилья. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора, если он выполнил все условия договора. Модель Rent-to-Own широко распространена в США, Великобритании, Канаде и Австралии.
«Данная модель — подходящая альтернатива для тех, кто пока не может позволить себе сразу оплатить стоимость квартиры. Такая форма сделки особенно полезна для людей, которые хотят переехать в другой город и нуждаются во временном месте жительства, пока не смогут обосноваться. Также аренда с правом выкупа позволяет сохранить гибкость финансового положения и не привязываться к одному месту жительства из-за ипотечного кредита. Существует несколько вариантов расчетов: арендные платежи могут полностью или частично засчитываться в стоимость жилья либо выкупная сумма оплачивается отдельно», — рассказали в пресс-службе сервиса «Домклик».
«Зеленая» ипотека
Фото: photoschmidt / Shutterstock / FOTODOM
В условиях климатических изменений и растущего спроса на экологичные технологии все большую популярность набирают программы «зеленой» ипотеки. Они предлагают пониженные ставки или льготные условия для приобретения энергоэффективного жилья.
В Германии действует программа Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment («Климатически чистое строительство в сегменте доступного жилья»), направленная на финансирование строительства доступного и экологичного жилья. «Основные условия включают соответствие стандартам энергоэффективности и отказ от использования ископаемого топлива. Кредит на срок 35 лет в рамках программы можно получить по ставке 2%, которая будет действовать десять лет. Ипотеку в рамках программы на срок до десяти лет можно получить по ставке 1%, которая будет действовать весь срок кредитования. Субсидия ориентирована как на застройщиков, так и на покупателей. Она стимулирует строительство экологичного жилья и обеспечивает доступность таких объектов для населения», — пояснил Евгений Белокуров.
Подобная программа также действует в России. «Зеленая» ипотека распространяется на покупку объектов от застройщиков домов класса энергоэффективности А, А+, А++. Однако найти такие объекты в общем объеме предложения проблематично, да и скидка 0,3 п.п. от стандартной ипотечной ставки мало кого из покупателей мотивирует, считает Татьяна Решетникова.
Накопление первоначального взноса
Фото: Mr. Ashi. Sae Yang / Shutterstock / FOTODOM
Еще одна интересная программа действует в Казахстане — это ипотека с накоплением первоначального взноса. «Первые три года будущий заемщик накапливает 50% от стоимости будущей квартиры на специальном счете. Далее банк выдает оставшиеся 50% на покупку под льготную ставку плюс накопленные проценты и специальную премию от государства за участие в программе. Она распространяется на тех, у кого нет жилья, приобрести можно лишь квартиру в новостройке. Ставка по будущему кредиту зависит в том числе от качества и своевременности внесения платежей, но главный плюс — одобряют всем при соблюдении этих условий», — уточнила Татьяна Решетникова.
При наличии первоначального взноса в рамках этой же программы его можно заморозить как вклад, взяв ипотеку по стандартной ставке, отметила Решетникова. Она уточнила, что после трех лет депозит раскрывается, к нему добавляются проценты и премия от государства, средствами погашается большая часть долга, а ставка снижается до льготной.
О подготовке схожего механизма в России ранее сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Ссудо-сберегательные кассы должны позволить накопить на первоначальный взнос по ипотеке. На внесенные средства начисляются проценты, при накоплении нужной суммы проводится сделка по регистрации квартиры в собственность.
Читайте также: Жилье в Казахстане: как купить и сколько стоит
Гибридные программы
Фото: Michael Dechev / Shutterstock / FOTODOM
Гибридные ипотечные программы, сочетающие фиксированные и плавающие ставки, набирают популярность в разных странах мира. Они обеспечивают стабильность выплат в первые годы, а затем позволяют заемщикам воспользоваться потенциальным снижением ставок. Такие кредиты доступны в Канаде и Франции.
«В Канаде плавающая ипотечная ставка может изменяться каждые восемь лет как в меньшую, так и в большую сторону. Некоторые банки предлагают гибридные кредиты с фиксированной ставкой на три — пять лет. Преимуществом таких программ является возможность досрочного расторжения договора с минимальным штрафом, не превышающим сумму зарплаты за три месяца. Кроме того, заемщики могут без штрафов перевести плавающую ставку в фиксированную.
Во Франции действует несколько ипотечных программ с комбинированными ставками. Например, кредит со смешанной процентной ставкой предусматривает фиксированные выплаты в первые годы с последующим переходом на плавающий процент», — говорит Белокуров. Также популярна гибридная ипотека In Fine, которая действует во Франции и Германии, объясняет эксперт «Яндекс Недвижимости». По его словам, в рамках этой программы заемщик ежемесячно выплачивает только проценты, а основную сумму вносит в конце срока кредита. Такой вариант особенно востребован среди инвесторов, поскольку позволяет оптимизировать налоговые платежи, отметил Белокуров.
Исламская ипотека
Фото: CrizzyStudio / Shutterstock / FOTODOM
Исламская ипотека основывается на принципах шариата, запрещающих взимание процентов. Вместо традиционного кредитования используются модели, такие как иджара (аренда с последующим выкупом), мурабаха (продажа с наценкой) и мушарака (совместное владение кредитора и риелтора).
«Многие страны с развитыми системами исламского финансирования, такие как Малайзия, Саудовская Аравия, ОАЭ и другие, на национальном уровне создали специализированные законы и нормативные акты для регулирования деятельности исламских банков. Эти правовые рамки обеспечивают соответствие финансовых продуктов принципам шариата и создают безопасную и прозрачную среду для исламского банкинга», — рассказал Евгений Белокуров.
В России с 1 сентября 2023 года стартовал двухлетний эксперимент по внедрению исламского банкинга в Дагестане, Чечне, Башкортостане и Татарстане. Это позволило кредитным организациям предлагать продукты, соответствующие нормам шариата. Сумма финансирования варьируется от 300 тыс. до 100 млн руб., срок достигает 20 лет, а минимальный первоначальный взнос составляет 30%, оформить такую ипотеку могут граждане вне зависимости от вероисповедания.
Читайте также: