Фото: Егор Алеев/ТАСС
По итогам 2023 года государством и частными девелоперами на строительство жилой инфраструктуры было потрачено более 7 трлн руб., что на 16% больше, чем годом ранее. При этом наиболее динамичный рост инвестиций (21%) приходится на внебюджетные источники. Таковы данные аналитиков института развития «Дом.РФ», которые исследовали проблематику в рамках прошлогодней российской недели ГЧП.
В текущем году с учетом колебаний рублевого курса и состояния отечественной экономики затраты на возведение жилищной инфраструктуры вырастут, считают эксперты.
Роль инфраструктурных проектов в экономике страны, как обеспечить комфортную среду для граждан — эти и другие вопросы будут обсуждаться игроками рынка на «Инфрафоруме РБК: недвижимость, перспективы, инвестиции», который пройдет 26 апреля в Москве.
Права и обязанности
Вся инфраструктура делится на инженерную (электрические, водопроводные и канализационные сети, дороги) и социальную. В идеале государство обеспечивает новые районы и жилые комплексы транспортной и коммунальной инфраструктурой, дорогами, инженерными сетями, поликлиниками и крупными спортивными сооружениями, парками и скверами, отмечают эксперты и участники рынка.
«Вопрос реконструкции и модернизации сетей через имеющиеся механизмы формирования комплексных программ развития инженерной инфраструктуры, через инвестпрограммы ресурсоснабжающих организаций (РСО) с использованием всего спектра возможностей инфраструктурного меню находится скорее в компетенции органов власти или местного самоуправления», — рассуждает директор управления реализации проектов комплексного развития территории компании «Самолет Страна» Артем Дудин.
А вот социальная нагрузка — школы и детские сады, спортивные площадки, офисные и коммерческие пространства — это зона ответственности застройщика, считает коммерческий директор October Group Юрий Коган.
Инфраструктура на вырост: где искать источники инвестиций в отрасль
Управляющий партнер ГК «Омакульма» Константин Пороцкий полагает, что в инфраструктурном развитии должен присутствовать и третий игрок — монополии. «Между государством и частными застройщиками есть два варианта создания инфраструктуры. Первый касается инженерной инфраструктуры — она должна обеспечиваться за счет монополий — тех, кто предоставляет ресурсы. Дальнейшая окупаемость — за счет продажи этих ресурсов. Это самый правильный вариант», — уверен эксперт.
Первоначальные же инвестиции на создание инфраструктуры, продолжает Пороцкий, должны быть субсидированы монополистам с помощью льготных кредитов, инфраструктурных облигаций: «Прямо заинтересованный в этой истории бенефициар — тот, кто эти ресурсы поставляет».
На практике разделение обязанностей города и девелопера зависит от ряда условий. «Вопрос о распределении обязательств и расходов по созданию инфраструктуры между государством и застройщиками до сих пор централизованно не решен на федеральном законодательном уровне, поэтому градостроительная практика в регионах пошла по пути поиска различных вариантов решения проблемы», — рассказывает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Условия взаимодействия с городом зависят от инфраструктурной наполненности района и конкретного проекта. «Профицит и дефицит инфраструктурных объектов накладывает индивидуальные обязательства на девелоперов», — говорит Юрий Коган.
Распределение расходов на создание любой инфраструктуры должно зависеть от того, кто является интересантом, считает коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин: «Если в развитии того или иного проекта и/или региона (например, Дальний Восток, где плотность застройки сильно ниже центральных регионов) заинтересовано государство, то и создание инженерной, транспортной или социальной инфраструктуры в большей степени должно ложиться на его плечи, в том числе и с целью повышения инвестиционной привлекательности территории для коммерческих структур». Если же девелопер реализует проект в более развитом регионе, где маржинальность проектов выше, то обременение оправдано, уточняет эксперт.
Государство не может финансировать создание всей инфраструктуры за счет средств бюджета, но так как обеспечение социальной инфраструктурой является задачей публичной власти, передача этих обязанностей на застройщика возможна при наличии механизма возмещения понесенных им расходов, убежден заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ГК «БЭЛ Девелопмент» Сергей Абузяров.
Для девелоперов в строительстве инфраструктуры есть и прямая выгода, о которой говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко: «Социальная инфраструктура — это важное и необходимое конкурентное преимущество. Большинство сделок сейчас проходит в рамках семейной ипотеки, таким покупателям важно видеть в своем комплексе как минимум детский сад и школу». То есть вложения в инфраструктуру всегда экономически оправданны, учитывая значительное повышение ликвидности комплекса и его востребованности в целом, добавляет эксперт.
Здесь тоже есть свои особенности. Партнер NF Group Ольга Широкова напоминает, что инфраструктурное наполнение жилого комплекса зависит от его целевой аудитории и, соответственно, класса. Включение в проект помимо обязательной социальной инфраструктуры дополнительных элементов происходит в комплексах бизнес-класса и выше. Проработка дополнительной внутренней инфраструктуры для жильцов обусловлена ростом запросов со стороны покупателей на качественный продукт, максимально закрывающий их потребности.
Транспорт Москвы и Подмосковья: что ждет жителей
Владислав Преображенский в качестве показательного приводит опыт Москвы, где городские власти закладывают всю необходимую инфраструктуру в проект планировки территории на стадии его разработки, выдают застройщику техническое задание на проектирование социальных объектов в рамках городских программ, своевременно согласовывают необходимую документацию, а после завершения строительства принимают готовый объект от застройщика по акту приема-передачи и обеспечивают его дальнейшую эксплуатацию. В регионах проблема создания инфраструктуры стоит острее, что связано с меньшей маржинальностью проектов и менее высокой скоростью продаж, считает эксперт.
Решения и гарантии
Есть и другие проблемы. Так, рассказывает директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков, сейчас затраты на создание социальных объектов закладываются в эскроу-кредиты на строительство домов. Это означает, что банк не видит разницы между деньгами, которые идут на строительство жилых домов и деньгами на постройку школы. Чтобы ставка по эскроу-кредиту находилась на невысоком уровне, весь объем выделенных на стройку средств должен минимум на 120% перекрываться накопленными средствами на эскроу-счетах, уточняет эксперт.
Более логичным Клинкову представляется решение, когда объект, не приносящий прямых доходов и после завершения строительства переданный на баланс города, строится в рамках отдельных кредитных линий. При этом ставки по таким кредитам должны учитывать социальный характер объекта. Кроме того, строительство школы на ранних этапах сильно нагружает финансовую модель проекта.
Решить проблему могли бы государственные гарантии на стоимость социального объекта. «Эти гарантии будут интересны девелоперам, работающим в низкомаржинальных регионах. Если девелоперу предоставить государственные гарантии в части возвратности эскроу-кредита, это позволит строить школу вместе с домом», — считает эксперт. При этом отвлечение ресурсов бюджета практически не требуется, со стороны государства достаточно предоставить коммерческому банку гарантии, подчеркивает Клинков.
«Балансировать» проект, чтобы он не потерял свою экономическую привлекательность, целесообразно через распределение обязательств по строительству школ, садов, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов и прочих объектов, говорит Артем Дудин: «Мы пользуемся данным подходом в своих проектах: в некоторых строим все, в других в зависимости от потребности — только детские сады, в некоторых случаях сосредотачиваемся над формированием земельного участка и проектируем такие объекты».
Общим решением, считает GR-менеджер и аналитик земельного банка BM Group Вадим Котяев, может стать такая схема взаимодействия инвестора и региональных властей. Госструктуры определяют территорию развития и объемы инфраструктурных инвестиций, затем за счет использования механизмов инфраструктурных бюджетных кредитов (ИБК), инфраструктурных облигаций, программ «Стимул» и так далее создается или восстанавливается необходимая инфраструктура, и, наконец, через официальные источники в дополнение к открытым данным размещается информация о количественно-качественных характеристиках инфраструктурных инвестиций с целью формирования спроса застройщиков на ту или иную территорию развития.
Концессии уходят в «социалку»: как ГЧП помогает развивать инфраструктуру
Кроме того, добавляет Вадим Котяев, государству необходимо осознавать, что застройщик ориентирован на извлечение прибыли из инвестируемой территории и при определении территории застройки дополнительно и самостоятельно определять участки под социальные объекты и передавать их застройщику.
Комплексный подход
Одно из новых решений — внедрение механизмов комплексного развития территорий (КРТ), которые расширяют возможности девелоперов по увеличению земельного банка. «Проекты КРТ позволяют застройщику быстрее пройти все этапы согласования проекта и быстрее выйти на площадку», — говорит Алексей Артошин.
Но и тут пока не все гладко. «Ключевые трудности связаны с нормами законодательства под проекты КРТ — привлечение эскроу-кредита затруднительно из-за ограничения на передачу в залог банку земельных участков под КРТ», — считает Анатолий Клинков.
В стандарты КРТ имеет смысл добавить требования к качеству создаваемой инфраструктуры, считает гендиректор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление» Елизавета Мартынова. И тут речь идет не о квадратных метрах определенного функционала, а об их фактическом наполнении и операционном функционировании. В этом случае можно будет пересмотреть подходы к реализации и механизмам на уровне законодательства и рынка, более тонко и эффективно применять сочетание инструментов государственно-частного партнерства, программ по развитию инфраструктуры и разнообразных инструментов привлечения инвесторов, продолжает эксперт: «Стоит подумать об объединении мер поддержки в набор инструментов КРТ, пока же на один проект приходится отдельно получать по 20–30 мер поддержки».