В списке таких локаций оказались города рядом с ветками МЦД, трассой М-12, города на Кавказе. По-прежнему востребованными остаются города с крупными рынками жилья и крупные туристические направления
Инвестиции в жилую недвижимость в 2025 году больше будут связаны со стратегией сохранения капитала, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Владение жилой недвижимостью — это один из самых простых, надежных и понятных инструментов для большинства граждан страны, которые хотят сохранения и небольшого приумножения капитала. Главная задача для многих — это защита средств, а не максимальная доходность», — отмечает партнер группы SRG Максим Русаков.
Сейчас рынок жилья находится в зоне турбулентности — спрос на фоне дорогой ипотеки сокращается, в некоторых регионах наблюдается снижение цен. В таких условиях подходить к вложениям в жилье нужно особенно взвешенно, предупреждают эксперты. Кроме того, по депозитам сейчас предлагаются более привлекательные ставки и в краткосрочной перспективе с их помощью можно заработать больше.
«В среднем инвестиции в недвижимость сейчас дают значительно меньшую доходность, чем даже простые банковские вклады: та же ставка по аренде не превышает 7–8% годовых, а вклады — выше 22–25%», — пояснил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Поэтому стратегия «покупка жилья под сдачу» в ближайшие два года может стать проигрышным вариантом, добавил эксперт.
По его мнению, более привлекательным вариантом может быть покупка жилья (например, новостройки на ранних этапах строительства) для дальнейшей перепродажи. «Конечно, без применения рыночной ипотеки, скорее всего — полностью за собственные средства. В таких случаях доходность увеличивается не только за счет общей инфляции, но и за счет увеличения капитализации объекта вслед за вводом объекта и проведением хорошего ремонта», — пояснил Федор Выломов.
Но в целом инвестиции в жилую недвижимость, как и выбор конкретной стратегии, требуют тщательного анализа рынка жилья, самого проекта и конкретного лота, подчеркивают эксперты. Что касается конкретных городов, то в 2025 году будут интересны доступные рынки с потенциалом роста цен и высокой ликвидностью жилья, а также города с растущим спросом на аренду и развивающейся инфраструктурой. Рассмотрим некоторые из них.
В качестве критерия отбора эксперты выделяли локации с развитым или активно развивающимся рынком жилья, доступной недвижимостью (или потенциалом роста цен) и со стабильным спросом на аренду. Среди факторов, которые могут повысить привлекательность инвестиций в жилье в конкретном городе, эксперты оценивали развитие инфраструктуры и туризма, рост населения и востребованность жилья среди местного населения.
Города Подмосковья
Химки(Фото: Alexander Zamaraev / Shutterstock / FOTODOM)
Эксперты считают, что в 2025 году стоит обратить внимание на города, где идет активное развитие транспортной инфраструктуры. Например, в Московской области это города вдоль МЦД. Несмотря на то что запуск движения произошел пять лет назад (для D1 и D2) и два года назад (для D3 и D4), влияние этого транспортного объекта на цены оказалось растянуто во времени, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. На всех четырех направлениях продолжается развитие инфраструктуры (строятся вокзалы и дополнительные пути), становится более ритмичным расписание, обновляется подвижной состав. «Потенциал для более быстрого роста цен есть почти во всех городах у станций МЦД. Среди них, например, Подольск, Химки, Балашиха, Красногорск, Люберцы», — считает Алексей Попов. По оценкам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м жилья в этих городах варьируется от 153 тыс. до 220 тыс. руб., а доходность от сдачи в аренду — от 7,4% до 8,5% годовых.
Кроме того, перспективными для инвестиций в недвижимость могут быть города вдоль Южно-Лыткаринской автодороги — Лыткарино, Видное и Люберцы. «Быстрое строительство автомагистрали, которая даст скоростной выход из южного и юго-восточного Подмосковья в Новую Москву, оказалась неожиданностью для многих. Пока ее наличие еще не учтено в уровне цен в Видном, Люберцах и Лыткарино», — отметил Алексей Попов. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м жилья в этих городах составляет 142–190 тыс. руб., а доходность от аренды 7,3–7,6%.
Города рядом с М-12
Муром(Фото: Art Osaka / Shutterstock / FOTODOM)
Развитие скоростных дорог в России повышает привлекательность городов, которые расположены в непосредственной близости от них. Такие города тоже могут быть привлекательными для инвестиций в недвижимость в 2025 году. Среди них эксперты называют Муром и Арзамас. «Большинство поездок по трассе М-12 трудно уложить в один день. Многие автомобилисты делают остановки по пути. Это уже привело к росту спроса на гостиницы в Муроме, Арзамасе и придало дополнительный импульс развитию туризма в них», — отметил Алексей Попов.
Кроме того, оба города являются машиностроительными центрами. За последние три года здесь существенно выросли зарплаты, поэтому арендное жилье может быть востребовано для долгосрочных и краткосрочных сделок, добавил эксперт. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м жилья в Арзамасе — 104 тыс. руб., а доходность от сдачи в аренду — 7,5%. В Муроме средняя стоимость квадрата оценивается в 81 тыс. руб., а доходность от аренды — в 11,2%.
Города с ростом цен выше инфляции
Барнаул(Фото: Olinchuk / Shutterstock / FOTODOM)
Если говорить о новостройках, то привлекательными для инвестирования являются города, в которых рост цены квадратного метра превысил в 2024 году уровень инфляции, считают аналитики «Домклик» Сбербанка. «При это рост остался устойчивым после переформатирования льготных ипотечных программ, а спрос превысил средний уровень по стране», — пояснили они. По данным «Домклик», за последний год сформировался стабильный спрос на жилье на Алтае (Барнаул, Горно-Алтайск), где цены выросли на 16% и 79% соответственно. Среди таких городов и Великий Новгород, где цены на квартиры выросли на 39%.
Эксперты рекомендуют потенциальным инвесторам придерживаться также более консервативного подхода и выбирать проверенные временем и демонстрирующие рост рынки — например, Москвы, Казани, Нижнего Новгорода. Так, в Москве цены на новостройки за 2024 год выросли почти на 16%, в Казани, которая в последнее время аккумулирует значительную часть турпотока по стране, — на 22%, в Нижнем Новгороде — почти на 14%. «В Санкт-Петербурге цены хотя и выросли за год чуть более чем на 11%, однако рост был нестабильным. Вероятно, инвесторам стоит подождать дальнейшего развития ситуации», — добавили в «Домклик».
Города с проектами КРТ
Екатеринбург(Фото: Dark_Side / Shutterstock / FOTODOM)
Среди перспективных для инвестиций в жилье городов в 2025 году эксперты называют города, где активно развиваются проекты комплексного развития территорий (КРТ). Среди таких локаций Тюмень, Екатеринбург, Нижний Новгород, Улан-Удэ, Челябинск, Смоленск, Рязань. «В этих городах есть проекты КРТ в центральной части. Фактически речь идет о реновации центров с созданием сопутствующей инфраструктуры, с разнообразной застройкой и функционалом территорий, а также высоким уровнем благоустройства», — пояснил глава РАСК.
По его словам, все это повышает уровень городской среды, как следствие — повышает капитализацию и ценность объектов, находящихся в границах КРТ. Кроме того, эти проекты во многом являются долгосрочными и как раз подразумевают долгосрочные инвестиции, в том числе на начальных этапах строительства. «Здесь вполне можно сыграть на повышении стоимости недвижимости вслед за повышением строительной готовности (вплоть до момента ввода и проведения ремонта, который также увеличивает общую капитализацию)», — отметил Федор Выломов.
Города на Кавказе
Махачкала(Фото: Shevchenko Andrey / Shutterstock / FOTODOM)
Среди перспективных направлений для инвестиций в 2025 году эксперты выделяют города Северного Кавказа. Например, в Дагестане такими городами являются Дербент, Каспийск и Махачкала, демонстрирующие в последние годы стабильный спрос на жилье и рост цен. По данным SRG, Махачкала в 2024-м вошла в лидеры по росту цен на жилье, а средняя стоимость квадрата жилья здесь приблизилась к 97 тыс. руб. «Махачкала демонстрирует высокий рост цен на жилье благодаря активному развитию региона и росту интереса, в первую очередь со стороны туристов, к Кавказу. В городе ведется модернизация инфраструктуры, а спрос на жилье растет за счет молодого населения и миграции», — пояснил Максим Русаков. «В целом в Дагестане наблюдается активная внутренняя миграция и высокая рождаемость, что создает устойчивый спрос на жилье. Развитие инфраструктуры региона, прежде всего туристической, также способствует росту цен на недвижимость», — добавила глава компании Key Capital Ольга Гусева.
Среди перспективных направлений для инвестиций в недвижимость эксперт назвала Нальчик в Кабардино-Балкарии. «В республике увеличивается население, развивается туризм, что способствует росту спроса на жилье и повышению его стоимости», — пояснила эксперт. По данным Key Capital, средняя цена 1 кв. м жилья в Нальчике составляет 70 тыс. руб. Доходность от аренды в перечисленных городах варьируется от 5% до 10% годовых.
Туристические города у моря
Анапа(Фото: Mikhail Starodubov / Shutterstock / FOTODOM)
Привлекательными для покупки жилья в качестве долгосрочной инвестиции в 2025 году останутся популярные туристические направления в Краснодарском крае (Анапа, Геленджик). Хотя в данном случае инвестиции могут быть сопряжены с определенными рисками, предупредил Алексей Попов. По его словам, за последние годы жилье здесь оставалось весьма востребованным как для покупки, так и для аренды, но дорожало уже не так быстро. По данным ЦИАН, средняя цена 1 кв. м в Анапе составляет 180 тыс. руб. (+11% за 2024 год), а в Геленджике — 256 тыс. руб. (+5,4%). Доходность от сдачи в аренду на долгий срок в этих городах — 4,3–5,6% годовых. Давление на цены оказывают логистическое ограничение и общая ситуация на рынке жилья. Зимой к этим факторам добавилось загрязнение акватории после разлива мазута.
«Если исходить из того, что в течение начавшегося года факторы, вызвавшие логистические ограничения, удастся устранить, а экосистема моря восстановится, то именно начало 2025 года видится удачным вариантом входа на рынок для долгосрочных инвесторов», — предположил эксперт.
Что касается Сочи, то город остается ключевым курортом России с активно развивающейся инфраструктурой и высоким турпотоком. Это способствует высокому спросу на аренду и покупку жилья. В то же время рынок Сочи достаточно сложный, а цены здесь достаточно высокие, отметил Максим Русаков. По данным SRG, средняя цена 1 кв. м жилья в Сочи составляет 270 тыс. руб., а сам город является лидером по росту цен в 2024-м. Доходность от сдачи в аренду может быть 5–7%, при краткосрочной аренде — около 10%. Но возможная перегретость рынка может стать второстепенным фактором при выборе правильной локации и объекта. «Главное — найти объект, который будет пользоваться спросом среди туристов», — считает представитель SRG.
Среди перспективных туристических направлений, где в 2025 году можно рассмотреть покупку жилья в качестве инвестиций, эксперты назвали Алтай. «Республика привлекательна экологической чистотой и развивающимся туристическим сектором. Рост популярности региона как места отдыха и проживания может привести к увеличению стоимости жилья», — пояснила Ольга Гусева. По данным Key Capital, средняя цена 1 кв. м в Горно-Алтайске сейчас составляет 133 тыс. руб., а доходность от сдачи в аренду — 5–10%.
Привлекательным для инвестиций в недвижимость в 2025 году останется Калининград благодаря развитию туризма и особой экономической зоне. «Туристическая популярность города показывает устойчивый рост, что поддерживает спрос на аренду. При этом цены на жилье здесь пока остаются ниже, чем в крупных городах Центральной России», — пояснил Максим Русаков. По оценкам SRG, средняя стоимость 1 кв. м в городе составляет 125 тыс. руб., доходность от долгосрочной аренды — около 6%.
Читайте также: